万科前三季净利228亿元同比增长188-【资讯】

本报讯 万科A(000002)今天发布三季度业绩报告。1-9月份,万科共实现营业收入225.4亿元,净利润22.8亿元,分别较去年同期增长59.1%和18.8%。三季度,公司实现结算面积60.4万平方米,结算收入51.9亿元,同比分别增长102.0%和74.0%,受计提存货跌价准备等因素的影响,公司三季度的净利润为2.15亿元,同比下降13.4%。

万科总裁郁亮表示,受全球金融震荡的影响,外围的经济环境、宏观政策以及市场信心正面临复杂的转变,给原本正处在调整期的行业增添了更大的不确定性。受市场因素影响,预计万科2008年度净利润已经无法达到限制性股票激励计划要求的15%增长这一指标,公司目前还无法对全年净利润的同比变动情况做出更进一步的准确预测,但不能排除全年净利润出现下降的可能性。

鉴于市场不确定性大幅提高,相对于追求规模的增长,郁亮表示短期内万科的经营将更加强调稳健性,即一方面坚持“现金为王”的策略,在确保经营稳健性和安全性的同时,为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量;另一方面,万科将借市场调整之机,致力于专业能力的提升,发现自身的不足,以进一步巩固和强化自身的优势。

为此,万科将在中期下调开竣工面积的基础上,再调减开工面积约110万平方米,到570万平方米左右。郁亮称,调整开发计划是为了使产品结构与目前的市场需求类型更匹配,使推盘计划和出售进度相匹配,同时,这一策略也有利于增强万科的市场应变能力,由于保有足够的现金资源,一旦市场出现转暖的迹象,公司也能够迅速扩大开工,抓住机遇实现增长。

尽管整个房地产行业经营环境非常严峻,但万科目前的财务、资金状况依然稳健。报告显示,截至9月底,万科的总资产为1214.7亿元,公司期末总负债率69.7%,净负债率仅34.8%,比中期末的净负债率37.1%进一步下降。此外,报告期末公司拥有货币资金199.4亿元,比中期末的153.7亿元增加了29.8%,公司各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元,低于公司所持有的货币资金。

值得关注的是,万科在三季度报告中计提了存货跌价准备5.35亿元。

对于近期中央政府出台的房地产行业相关政策,郁亮认为,政策是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑,并不只是针对房地产市场。从购房者的角度,措施降低了自住购房者的总体支出,利于自住购房者实现购房愿望,客观上有助于稳定房地产市场信心,推动市场更快地达成共识。但市场短期内会多快、多大程度上做出积极反应,则还需要观察。

肖莉回应三季报焦点问题

万科旗下各项目的定价均由各地子公司根据当地市场的具体环境,决定。在市场成交量已经急剧萎缩的情况下,适度让利,促进成交量上升,对于企业本身、购房者和行业发展甚至对整体宏观经济、金融稳定都有积极意义。新政出台后,对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市,这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。

2007年房价和地价出现过快上涨,而同年第四季度市场开始进入调整,这一房价和地价由高涨到下降的过程,以及成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响,这一趋势在季度报告中已有较为充分的体现。但短期来看,市场能多快、多大程度上做出积极反应,对2008年的公司业绩又将产生多大影响,则还有待观察。

公司合计计提存货跌价准备5.35亿元,在报告期末的时点上,公司认为计提金额已经遵循了客观和谨慎原则,是充分的。年末,公司将根据市场情况进一步对存货减值风险予以全面审视和评估。

目前的市场还处于调整期,短期内市场存在较大的不确定性,行业调整还将持续一段时间,公司在拿地方面仍然会采取审慎的态度。

2008年以来,房地产市场进入调整期,交易量出现大幅萎缩。而万科早在2007年即不断加大面向普通家庭的产品比例,并在业内率先推出向购房者让利的举措,销售情况跑赢大市。1-8月,万科的市场占有率从去年年底的2.1%提高到2.6%(9月份统计数据尚未公布)。

因合作项目的存在,报表中结算收入和权益净利润存在口径差异。绝大多数合作项目的结算收入全额计入公司合并报表,而利润由公司与合作方按合作比例分享。因此与结算收入相对应的应是包含少数股东收益的全口径净利润。随着合作项目的增减变化,公司利润中扣除少数股东权益的比例也会变化(今年三季报公司少数股东权益为1.1亿,而去年同期为0.4亿)。因此公司结算收入和权益净利润增速不同步,是一个长期现象。

目前的市场还处于调整期,短期内市场存在较大的不确定性,行业调整还将持续一段时间,公司在拿地方面仍然会采取审慎的态度。

万科依然坚定不移地看好行业的长期发展前景,但从稳健经营的角度出发,公司对短期内的市场风险也给予高度关注。

受全球金融动荡等多方面因素影响,万科认为有必要及时根据市场销售情况调整开竣工计划,增强抵御市场风险的能力。这一策略也有利于增强公司的市场应变能力,由于保有足够的现金资源,一旦市场出现转暖的迹象,公司也能够迅速扩大 开工,抓住机遇实现增长。

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